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这项对房地产企业利润有很大影响的税收立法揭示了什么样的信号?

作者:配资指南网
来源:http://www.66109.net
日期:2020-09-23 07:30
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这项对房地产企业利润有很大影响的税收立法揭示了什么样的信号?

  

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这个对房企盈利影响巨大的税种启动立法透露出何种信号?

 

  主要决策记者:吴若凡主要决策编辑:魏。

  土地增值税是一种对住房企业的实际利润有很大影响的税种,它启动了立法程序,从以前的暂行规定上升为法律。

  7月16日,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税征求意见稿》公开征求意见。

  值得注意的是,《征求意见稿》首次提出将集体土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让纳入税收范围;此外,税收激励措施也得到了适当调整。

  财政部官方网站截图!

  房屋企业是土地增值税缴纳的主力军。

  土地增值税有一个更直截了当的名字——反房地产暴利税。

  据资料显示,1993年,国家颁布了土地增值税,规定转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的单位和个人,从1994年1月1日起征收土地增值税。

  设计这种税的目的是为了规范房地产企业的超额利润。

  1998年房改后,房地产开始成为国民经济的支柱产业,免征土地税的对象扩大,导致了“退下来”。

  当时,减轻负担的对象主要是个人。自1999年8月1日起,居民个人所有的普通房屋转让时暂免征收土地增值税;馈赠、继承和房屋交换可以免除。也就是说,就个人而言,只要他们购买或出售住宅性质的房屋,就可以免除土地增值税。

  目前,房屋企业是缴纳土地增值税的主力军。根据财政部的数据,2018年土地增值税收入达到5642亿元,同比增长14.9%。据年报显示,2018年排名前三的房地产企业恒大、碧桂园和万科的土地增值税分别为521亿元、139亿元和196亿元。

  韩毅智库研究部主任于晓宇分析《今日股市》记者称,此次《征求意见稿》是一次罕见的土地增值税调整,调整方向基本上转移了现行土地增值税暂行条例,计税方法和税率基本保持不变。

  《征收意见稿》显示,土地增值税实行四级累进税率:增值税金额不超过扣除项目金额的50%,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%,不超过扣除项目金额的100%,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%,不超过扣除项目金额的200%,税率为50%;增值税金额超过扣除项目金额的200%,税率为60%。

  “无论是否使用了《暂行条例》中的某些豁免主体,都没有明确规定需要后续的实施细则和条例。不过,根据立法声明中的声明,即“目前的税收制度框架和税收负担水平总体上应保持不变”,很有可能不对个人征税。”于小玉告诉记者。

  集体房地产被纳入征税范围。

  值得一提的是,这次发布的征求意见稿的一个亮点是,在已转让国有土地和地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上,集体土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让,或者集体土地使用权的投资入股, 地上建筑物及其附着物首次纳入税收范围,这与正在审议的《土地管理法》修正案草案密切相关。

  事实上,早在2014年,中共中央办公厅、国务院办公厅就明确要求建立集体建设用地的市场准入制度,要求建立兼顾国家、集体和个人的土地增值收益配资机制,合理增加个人收入。

  自2015年以来,全国33个试点地区开展了农村土地征用、集体建设用地市场准入和宅基地制度改革三项改革试点,允许集体建设用地进入市场和流转,实行与国有建设用地相同的市场准入、权利和价格。

  随着集体土地入市试点工作进一步推进到立法阶段,余小玉认为“未来集体建设用地或集体土地很可能与国有建设用地平行,因此集体土地的开发利用存在大量的机会和价值。”。

  此外,《征求意见稿》明确“纳税人建造经济适用住房出售,增值额不超过扣除项目金额的20%;因国家建设需要依法征收和收回的房地产,可以免征土地增值税。

  现行暂行条例规定:“普通房屋销售的增值率不超过20%的,免征土地增值税。”。

  由此可见,相关优惠政策不再是“一刀切”。

  但是,对于经济适用房,《征求意见稿》继续免除土地增值税,这直接避免了税收成本的转移,体现了国家对探索多渠道供应的一贯支持。

  此外,《征求意见稿》还增加了“国务院授权规定减免土地增值税的其他情形”;调整增值税率低于20%的普通住房的免税规定,授权省政府根据当地情况决定减免;增加授权省人民政府在房地产市场不发达、地价水平较低的地区减免集体房地产土地增值税的规定。

  这意味着更多的土地增值税调整权已经移交给地方政府,这反映了房地产市场调控的政策取向是因地制宜,落实地方政府的主体责任。

  “在关于土地增税的暂行条例中,对征收有许多限制。今后,政府掌握了减免的决策权,土地税收将在调控房地产市场方面发挥更大的灵活作用。”余小玉指出。

  完善土地二级市场规范!

  《今日股市行情》记者注意到,这份《征收意见稿》针对土地二级市场运行和发展中的突出问题,制定了许多规范性政策,重点解决二级市场交易中的不完善和不规范问题,突出政府方面应提供的服务和监管要求,实现土地资源的优化配资和节约集约利用。

  对此,58房屋研究所首席分析师张博告诉记者,有四点值得注意。

  第一,充分保障二级土地市场的交易自由。《征收意见稿》规定,只要符合法律法规和转让合同的约定,就可以完全自由转让。例如,以出资或入股方式取得的建设用地使用权的转让,不再须经原批准建设用地使用权出资或入股的机关批准。

  其次,《征收意见稿》明确了建设用地使用权后续出让和划拨所涉及的收入问题,保证了公平与效率的同步提高。例如,如果明确以划拨方式取得的建设用地使用权是出租的,则明确要求租金中包含的土地收益应当上缴。

  第三,明确政府方面的优先购买权,防止各种扰乱市场正常地价体系的行为。征集意见稿可以自行协商成交价格,也可以委托土地二级市场交易平台公开交易,但成交价格需要申报。申报价格低于标定地价20%以上的,市、县人民政府可以行使优先购买权。

  最后,加强了对土地方面的监督,特别是对土地交易资金来源的监督。明确要求土地出让和房地产开发所涉及的相关资金来源应符合房地产开发企业土地收购和融资的相关规定,加强土地一级市场和二级市场的联动,保持市场的平稳运行。

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