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原始负债可能接近5000亿英镑,核心高管流失,华润置地陷入中年焦虑

作者:配资指南网
来源:http://www.66109.net
日期:2020-09-23 12:35
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原始负债可能接近5000亿英镑,核心高管流失,华润置地陷入中年焦虑

  

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原创负债或接近5000亿,核心高管流失,华润置地陷中年焦虑

 

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  前言?。

  7月15日至17日,北京市住房和城乡建设委员会调查发现,华润置地01109-HK下昌平区华润智能中心的推广名称华润未来城,存在未取得商品房预售许可证就收取客户认购资金的行为。北京市住房和城乡建设委员会要求华润智能中心退还已收到的认购资金,并对其无照销售行为处以高额罚款。

  4月,郑州华润置地因施工单位再次未取得施工许可证擅自施工等问题被郑州市城市管理局开除,罚款约196.45万元。

  据统计,仅在今年上半年,华润置地淄博、威海和北京的许多子公司就数次被罚款。经营问题、质量问题、业主关系等事件频频发生,已成为华润置地日常经营的突出“特色”。但相比之下,对于华润置地来说,巨额企业债务可能更加危险。

  负债可能已经超过5000亿元,核心管理层损失惨重。

  据企业年报披露,2018年,销售额达到2106.8亿元,同比增长22.3%。其中,企业净利润272.8亿元,同比增长25.4%。

  另一方面,截至2018年底,华润置地负债总额为4750亿元。与2017年末的3362亿元相比,2018年华润置地新增负债超过1300亿元。其中,非流动负债一年后到期的银行贷款金额为835.01亿元。

  根据企业公告披露的信息,2019年上半年,华润置地进行了9次融资,企业融资总额为398亿元。根据企业发布的数据,华润置地新增39个征地项目,总金额超过540亿元。据估计,华润置地的负债总额可能接近5000亿元。

  与企业频繁的巨额债务相反,华润置地近期的市场销售并不乐观。2018年12月,华润置地迎来了“卖窝”。当月合同销售总额210.2亿元,同比大幅下降23%;合同销售总面积约113万平方米,同比下降29%。

  华润置地在2018年年报中披露,该企业年结算面积为608万平方米,比2017年同期减少721万平方米,同比下降15.7%。

  同样在2019年6月,华润置地的总签约销售建筑面积约为137.25万平方米,较2017年同期下降24.5%。

  一方面,土地是通过大量借贷和融资获得的,另一方面,销售面积在半年左右的时间里下降了两次。在土地收购和住宅销售两个环节中,华润置地面临着棘手的问题。

  与此同时,华润置地的人员流动“密集”。尤其是2019年2月,时任华润置地执行董事、提名委员会主席的吴向东辞职。吴向东为华润置地工作了20多年,长期担任华润置地的“一把手”,他的离任无疑将对华润置地产生巨大的影响。

  当然,吴向东不是唯一离开的人。吴向东离开前后,华润置地华南区总经理王晓、负责城市更新的华润置地华南区副总经理赵嵘、华润置地商业地产事业部总经理赵伟也先后离开华润置地。

  质量问题频发,华润置地陷入“中年焦虑”。

  有趣的是,在这一波高管流动中,变化最大的地区是华润置地总部所在的华南地区。在2018年年报中,华润置地六大区域中,2018年华南区域销售额排名第二,占企业总销售额的23.2%。

  2019年第一季度,虽然华南地区的总销售额仍有所增长,但在中国六大地区的排名中已经下降到第四位,同时占企业总销售额的不到15%。

  不难看出,企业高管的大量流失对华润置地的销售产生了不利影响。除了高层次的流动性外,华润置地项目频繁的质量问题也是企业销售下滑的一个重要原因。

  除了2019年上半年在北京、郑州、淄博和威海出现的诸多问题外,2018年,华润置地的许多项目多次被业主和质监部门发现存在质量问题。原始负债可能接近5000亿英镑,核心高管流失,华润置地陷入中年焦虑然而,面对这些问题,华润置地却有一些处理不当的方法。

  例如,2018年9月,华润置地“昆仑地区”项目引起了社会各界的广泛关注。据了解,昆仑地区项目每平方米单价已达到9.5万元,但该房屋被收回后,业主发现该房屋的许多细节在项目前期宣传上“远远落后”,存在严重的质量问题。那年9月30日,房主拒绝接受房子。

  2018年11月,太原市某公司购买了位于太原市长风商务区华润大厦T3楼35层的办公楼,发现该办公楼的梁、板构件及地面位置出现大量裂缝。从2018年11月到2019年7月,这个问题已经半年多没有解决了。

  在此期间,我们还申请了第三方评估机构来测试房屋质量。在第三方评估机构的检测过程中,太原华润置地的施工人员未经公司同意进入35层,将裂缝抹平。

  此外,据《中国房地产报》2017年统计,“2016年中国房地产百强企业质量问题”,华润置地橡树湾系列产品全线下跌,慈溪、苏州、扬州、长沙橡树湾项目普遍存在漏水、偷工减料、使用劣质材料等问题。

  2019年4月,在2019华润置地华北业务品牌发布会上,华润置地华北区副总裁兼总经理姜志胜笑称,华润置地面临着“当代中国经济背景下一个中年油腻腻的房地产人的焦虑”问题。

  “估值缺乏上行势头”,华润置地增速低于预期。

  2019年4月,在国泰君安(601211)的一份研究报告中,华润置地被降级为“中性”,原因是合同增长率下降,“企业估值缺乏上升趋势”。

  国泰君安(601211)在报告中认为,虽然华润置地的签约销售仍将实现稳步增长,但增速并不具有吸引力,预计华润置地的交付面积将低于此前预期。为此,国泰君安(601211)将在2019年和2020年分别减少华润置地总收入7.4%和9.7%,分别为1587.87亿元和1896.60亿元。

  此外,国泰君安(601211)将华润置地2019财年和2020财年的核心净利润分别下调9.1%和12.9%,至229.48亿元和269.52亿元。同时,华润置地2019财年和2020财年的净负债率分别下降了3.7个百分点和5.2个百分点。

  国泰君安(601211)认为华润置地“仍应实行较低的每股净资产折扣”,并将华润置地01109-HK的目标价从31.91港元上调至34.84港元。然而,由于公司扩张放缓,公司估值缺乏上升势头,估值缺乏吸引力。国泰君安(601211)将华润置地的股票评级下调至“中性”。

  此外,国泰君安(601211)在其报告中表示,2019年房地产行业将面临销售困难。虽然从2019年1月到2月,商品房销售比2018年1月到12月增长了0.1个百分点。然而,由于外部环境趋紧、居民杠杆率高以及经济下行压力,预计2019年销售和投资将放缓。

  对于华润置地来说,这可能更像是一个“警钟”。持续的高负债和快速的土地收购可以实现企业的快速发展,但一旦市场趋紧,企业无疑将面临严重的债务压力,甚至企业危机。

  结论。

  或许,对于华润置地这样的市场销售额已经超过1000亿元的房地产企业来说,企业规模已经很大,市场份额没有太大的增长空间。

  相反,华润置地通过互联网技术和服务创新,超越市场份额,延伸房地产产业链,改善企业服务,增加资产附加值,是一个不错的选择。此外,随着华润集团业务分布的多元化,华润置地有足够的资源和空间发挥作用。

  编者:李!

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